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Tips para elegir locales

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Tips para elegir locales

Conseguir la ubicación idónea va más allá de una cuestión de costos. Analizar el tráfico de potenciales clientes frente al local y la dirección del tránsito vehicular; colocar un entrepiso para crecer en espacio, pagando menos; o buscar costos fijos que no superen el 10% de las ventas, entre los consejos de los especialistas.
 

    
Por Facundo Sonatti
 
Si,en tres días hábiles consecutivos, el flujo de caja del local no te alcanza para pagar el alquiler, ese lugar no es para vos”, sugiere Pablo Brodsky, director Comercial de la inmobiliaria Predial. Es una regla internacional, que el ejecutivo aplica en el mercado local para dimensionar el peso que tiene un alquiler en los gastos de un comercio.
Ese costo fijo puede alcanzar $ 50.000 por mes en un local de 100 m2 sobre la peatonal más transitada del país. Es decir, en Florida, entre Córdoba y Marcelo T. de Alvear, el metro cuadrado (m2) alcanza los u$s 90,3, lejos de los u$s 102/m2 que exigían a fines de 2011, y cae hasta u$s 38,7/m2 en la esquina de Rivadavia y Carabobo, en el límite de los barrios de Flores y Caballito, según lo revela un reciente informe de Colliers Internacional. En el medio, hay otras arterias comerciales como Santa Fe y Callao (u$s 64/m2); Cabildo y Juramento (u$s 61,5/m2); y Santa Fe y Pueyrredón (u$s 49,5/m2). Pero elegir una ubicación va mucho más allá de analizar costos.
“Nuestro primer espacio se encontraba en la Imprenta, en el barrio de Belgrano, en un segundo piso por escalera, con grandes ventanales.
Todas las tardes, se podía ver, a lo alto, a un grupo de danzarinas vestidas con saris de color, bailando y pisando fuerte”, cuenta Natalia Salgado, responsable de Güngur, un centro de cultura y arte de la India, que tiene 50 alumnos.
“Aquellos que se detenían en la vereda a ver ese espectáculo de entrenamiento, se encontraban, en otra ventana, con un maniquí y algunos accesorios. Así, repreguntaban: ‘¿También es una tienda de ropa?’ Por último, un gran cartel en la esquina, una cara con una especie de corona, ojos cerrados y manos, juntas como rezando. Güngur, Indian Fine Arts. ¿Y eso? Era una combinación lo suficientemente extraña como para interesar a algunos a subir y develar el misterio”, explica su creadora.
Por eso, decidió mudarse. Dejó el espacio de 70 m2 y, hoy, ocupa un PH a la calle en la zona de Palermo, con una superficie de 120 m2. “La cercanía con la gente, el contacto visual con la marca en forma continua, las dos vidrieras a la calle, pequeñitas pero efectivas, logran que la visita sea cada vez mayor”, asegura la emprendedora. “Esta mudanza significó la activación de todos los pilares que forman parte de nuestro proyecto. Aumentó la venta de la ropa, el interés por tomar clases de danzas clásicas de la India o Ashtanga Yoga y los mini espectáculos empiezan a ser parte de una propuesta regular en el barrio”, agrega Salgado, que destina un 15% de sus ingresos a pagar el alquiler.
Al pan, pan
Rodrigo Mele, de la cadena de panaderías Buenos Aires Bakery, propone algunos consejos a la hora de abrir un local. “Determinar al público que deseo apuntar; la zona, si es en Capital o el Gran Buenos Aires, si pienso abrir en una avenida o alguna arteria aledaña; y tener en cuenta qué tan lejos estoy de ese local para trasladarme a diario hasta ahí”, empieza el emprendedor, quien tiene cuatro locales en la ciudad de Buenos Aires con los que factura más de $ 7 millones por año.
“Una vez seleccionada la zona, las siguientes variables serán las que me ayuden a seleccionar entre distintos espacios: costos, visibilidad, cartelería, puntos de influencia y dimensiones. Como ejercicio personal, siempre me aseguro que el costo mensual del alquiler y las expensas no supere el 10% de lo que espero vender. Hay que tener en cuenta el tamaño de las vidrieras, si tiene buena exhibición para el tránsito peatonal y si se encuentra en el mismo sentido que el tránsito vehicular”, explica el creador de la marca, que este año lanzó la franquicia a la que se puede acceder con una inversión de $ 400.000.
Mele recomienda llevar siempre una cinta métrica al momento de visitar un local comercial. “Puedo asegurar que evitaremos desagradables sorpresas”.
Espacio es lo que le sobra a Felicitas Herz, gerente General de Green Go Salads, cadena de ensaladas gourmet con cuatro locales en San Isidro y Capital Federal. “Buscamos locales chicos, de 30 m2, para abrir nuestras sucursales en el centro porteño, pero la demanda de esos espacios es muy alta y tuvimos que alquilar tiendas de 60 m2”, explica la emprendedora, que vende 120 ensaladas por sucursal, cada día.
“Para elegir el local, me paro un día entero a ver la circulación de gente que pasa en frente, si estimo que no voy a poder pagar el alquiler con entre uno y dos días de ventas, no es para mí”, detalla Herz.
Para Brodsky, el problema, en muchos casos, es que los inquilinos no analizan bien el flujo de potenciales compradores que van a tener frente a su local. “No es casual que en las principales avenidas haya cada vez más locales de franquicias, porque son ellos los que se tomaron el trabajo de estudiar el flujo de gente que pasa por allí”, asegura.
Esa variable no le generó ningún temor a Darío Vulpes, de Scarlett Cakes, la cadena que produce 2.400 tortas por mes en su local-fábrica de la calle Nicaragua, a metros de la plaza Armenia. El alquiler del local tiene un precio casi tres veces menor que los locales que dan frente a la plaza, cuyo valor ronda los $ 10.000. Pero Vulpes advirtió que ese precio módico tenía una razón. “La gente de la plaza nunca iba a llegar a mi local. Durante los meses que acondicionaba este espacio, me convencí que iba a tener que salir a buscar a mis clientes”, recuerda. Y los buscó. Facebook, Twitter y el «boca en boca», son aún hoy sus motores de publicidad.
“Aprendí que los locales se hacen de atrás para adelante. Y en este caso, tuve claro que quería que la cocina fuera grande y tuviera el mayor protagonismo”, señaliza Vulpes, quien invirtió u$s 100.000 en poner en marcha su marca.
Los primeros pasos de Scarlett surgieron a partir de los viajes a París y Nueva York, que realizaba anualmente Vulpes, por la empresa textil familiar. Eso le permitió comparar la comida de esas ciudades con Buenos Aires y notó que no había un lugar físico donde conseguir exclusivamente tortas en la capital argentina.
Durante dos años, se dedicó a aprender a cocinarlas e hizo los despachos a domicilio en moto, pero no tenía local a la calle. Luego, vendió esa primera pyme y se volcó de lleno a armar su nueva apuesta.
“La habilitación de mi local fue todo un tema, porque no se trataba de un simple local de venta de tortas, sino de una cocina que funcionaría como fábrica para abastecer, incluso, a otros locales. Desde acá, puedo exportar”, asegura.
En julio de 2011, abrió la primera sucursal en Caballito. “En ese momento, no tenía la menor idea de un plan estratégico para abrir sucursales.
Pero sí tuve una mínima lectura que cada local podía abastecer unas 20 cuadras a la redonda”, dice el master chef de Scarlett. En mayo de 2012, abrió otro espacio en la calle República de la India. Y, el mes pasado, en Belgrano, la cuarta sucursal, que costó $ 300.000. El fundador de la firma aclara que las sucursales son franquicias a las que abastece de tortas prácticamente terminadas.
“Es importante que estén frente al negocio, pero la parte más importante de la cocción la hago en el local de Nicaragua”, dice el emprendedor que planea producir helados para combatir la estacionalidad. Hoy, las tres sucursales de Scarlett venden 1.400 tortas por mes, a un promedio de $ 230 por unidad.
La casa de la muñeca rosa
“Barbie Store necesita espacios amplios de entre 400 y 500 m2. Por ejemplo, en los shoppings esos espacios suelen estar escondidos y nosotros tomamos una decisión que no fue del todo acertada en un comienzo”, explica Pebly García, socia de License Stores, creadora del concepto store de la famosa muñeca a nivel mundial.
“Uno de los desafíos era combinar zonas de alto tráfico y locaciones amplias para realizar los cumpleaños, uno de los servicios que brinda estos locales de experiencia”, define García que recibe a más de 20.000 niñas por local cada 30 días.
En los últimos años, modificó la estrategia y buscó locales más chicos, de 140 m2. “Allí, las divisiones son más bien virtuales entre los distintos espacios: retail, beauty center y la casita de Barbie donde se realizan los cumpleaños”, enumera una de las dueñas de la sociedad que factura $ 28 millones al año.
“En el Alto Rosario Shopping, se inauguró el primer local con este nuevo concepto. Cuenta con un entrepiso donde hacen los cumpleaños. Con 115 m2 en la planta baja y otros 45m2 en el entrepiso, lo virtuoso es que pagamos impuestos sólo por los 115 m2”.
“En el shopping Unicenter, el local está en un espacio de entretenimiento contiguo al patio de comidas en el segundo nivel. Para nuestra venta de servicios está perfecto, pero no para nuestra división de retail, que origina la mayor parte de los ingresos, porque por ejemplo cuando hay compras impulsivas, es difícil que se acerquen hasta ese espacio”, señala García. “Sin embargo, los fines de semana o, por ejemplo, algún día especial para los niños, el local se llena y cumple a la perfección su propósito”.
Entre la solución que baraja el grupo es tener dos locales. Uno destinado a realizar los cumpleaños y otro para retail. La principal contra es que se duplican los costos.
Barbie Store abrió recientemente un local en la avenida Santa Fe, que apunta al elevado tráfico de esa arteria y pone el foco en el negocio de retail, pero allí operan todas nuestras divisiones, resalta la empresaria.
Desde la inmobiliaria Predial, explican con un ejemplo los errores que suelen cometer los comerciantes. “Pasa mucho que ves en la ciudad heladerías en esquina. Y cuando le preguntas al comerciante qué piensa vender todo el año, te responde que sólo helados”, dice Pablo Brodsky. “No tiene en cuenta la estacionalidad y mucho menos el plus de costos fijos que paga por esa esquina. Sólo marcas ya instaladas pueden darse ese lujo”, finaliza.

 

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