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¿Por qué CEDIN debería cotizar por sobre la par?

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¿Por qué CEDIN debería cotizar por sobre la par?

En las últimas semanas se ha especulado sobre cuál podría ser el porcentaje de quita que sufrirán los tenedores de CEDIN cuando intenten aplicarlos en el mercado inmobiliario o negociarlos en el mercado secundario.

Recordemos que los CEDIN son los «Certificados de Depósito para Inversión» emitidos por el BCRA, siendo suscriptos por las personas físicas o jurídicas en una entidad financiera contra entrega física en el país o transferencia desde el exterior de dólares estadounidenses, siendo que tales entidades financieras reciben los dólares por cuenta y orden del BCRA.
La vida de los CEDIN involucra un proceso de cuatro etapas bien diferenciadas: 1) la suscripción por el tenedor de dólares que pretende exteriorizarlos; 2) la negociación de los CEDIN para hacerse de dólares o de pesos, toda vez que los mismos son endosables, sin límite en el número de endosos; 3) la aplicación de los CEDIN a los siguientes destinos, sin límite máximo en cuanto a fecha de aplicación: a) compra de terrenos, lotes, parcelas, galpones, locales, oficinas, cocheras y vivendas ya construidas, b) construcción de viviendas nuevas, y/o c) refacción, ampliación o mejoras sobre inmuebles, tanto en relación con la locación de obra como la adquisición de los materiales para la construcción; y 4) pago de los CEDIN por la entidad financiera por cuenta y orden del BCRA.
Cabe destacar que la negociación (paso 2) puede o no existir y puede ser anterior o posterior a la aplicación (paso 3); y que el pago (paso 4) es siempre posterior a la aplicación.
¿Quién gana y quién pierde con la operatoria de los CEDIN desde su suscripción hasta su pago?
Si miramos a los partícipes que intervienen en la sucuencia 1-2-3-4, todos ellos ganan.
El sujeto que exterioriza (suscriptor – paso 1) lo hace sin costo fiscal.
El intermediario (compraventa de CEDIN – paso 2) obtiene un rendimiento financiero instantáneo.
El vendedor / constructor / desarrollador / locador de obra / proveedor de materiales (aplicación de CEDIN – paso 3) ahorra impuestos, según explicamos más adelante.
El tenedor beneficiario (pago de los CEDIN – paso 4) cobra dólares billete.
El «nudo gordiano» de este proceso «WIN-WIN-WIN-WIN» es el paso 3 que involucra a la oferta inmobiliaria.
El punto 7.2 de la Comunicación «A» BCRA 5447 que reglamenta los CEDIN establece que las bancos deben comprobar que los importes de las ventas o locaciones de obra sean por un monto igual o mayor que los CEDIN, a cuyos efectos cuando las operaciones estén expresadas en pesos, se convertirán al tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina.
Es decir, la exteriorización de U$S 100.000 se aplica con una escritura de venta / certificado de obra / factura de venta de materiales de $ 530.000. Dado que el vendedor, locador o proveedor recibirá del banco pagador U$S 100.000, se verifica una «diferencia monetaria» de $ 270.000 (si consideramos el valor del dólar «no oficial» de $ 8).
Este beneficio está libre de impuestos (impuesto a las ganancias: 35%, IVA: 10,5%, Impuesto sobre los Débitos y Créditos: 1,2%, Impuesto sobre los Ingresos Brutos: 5% en CABA o 4% en Provincia de Buenos Aires). De tratarse de una vivienda nueva, resultará un «gap impositivo» a favor del desarrollador mayor a 1/3 del precio de venta en dólares.
Si bien el que recibe los CEDIN puede percibir un riesgo relativo al pago en dólares (lo que pudiera llevarlo a pretender descontar una prima de riesgo), ese riesgo es bajo si observamos que: 1) a diferencia de los BAADE, los CEDIN no tienen término de repago, y 2) no pagar los CEDIN en U$S implica un efecto equivalente a un default del sistema financiero.
Finalmente, en caso de tratarse de obras en construcción, el constructor o desarrollador que acepte los CEDIN aplicará un descuento financiero derivado del transcurso de un plazo para «monetizar» los CEDIN (en el tramo final de la obra con la escritura o boleto con posesión). Aun así, cualquier tasa de descuento en dólares que se desee aplicar, aun en obras de ejecución prolongada, distará años luz del beneficio financiero recibido.
En resumen, el fuerte atractivo a favor de quienes están del lado de la oferta inmobiliaria (vendedores, desarrolladores, constructoras, proveedores de materiales) bajo la forma de una plusvalía monetaria de más de 1/3 del precio de venta en dólares, lejos de justificar un «desagio» en el valor de mercado de los CEDIN debería valorizarlos sobre la par.

Por: Darío Rajmilovich y Jorge Tisocco (*) Profesores Adjuntos de Impuestos, UBA.

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