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La Reserva y sus Aspectos Legales

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La Reserva y sus Aspectos Legales

En los últimos tiempos una profusa legislación y en particular una marcada línea jurisprudencial se ha manifestado en relación a la protección de los derechos del consumidor, en especial esta protección desde lo penal, se ha concentrado en el llamado abuso de confianza. Tal situación también se ha visto reflejada en nuestro mercado inmobiliario y en muchos casos por agentes no facultados para operar en el mismo.
LA RESERVA:
La reserva inmobiliaria es un contrato innominado, ya que no está regulado por el ordenamiento legal de los códigos de fondo. Sin embargo, cuando el operador inmobiliario suscribe un contrato de reserva de un bien inmueble con el futuro comprador, se establece entre los signatarios del mismo (oferente y corredor inmobiliario) un vínculo contractual en relación con el bien que desea comprar.
MANDATO:
Este vínculo excede el marco del corretaje, para quedar inmerso dentro del ámbito del mandato (arts. 222 y siguientes Código de Comercio y supletoriamente arts. 1869 y siguientes Código Civil).
El mandante (oferente) hace entrega al mandatario (corredor) de una suma de dinero con una finalidad determinada, cual es la concreción del negocio. Mientras que es obligación del mandatario cumplir con la manda de su comitente.
El corredor asume esa obligación profesionalmente, ya que si cumple exitosamente con el mandato y el vendedor acepta la propuesta o bien inicia negociaciones conducentes que terminen en la compra venta, como consecuencia de la efectiva acción mediadora del Corredor, este tendrá derecho al cobro de Honorario.
OFERTA:
Al respecto, cabe señalar que el derecho a percibir los honorarios por parte del corredor no se limita a tomar la reserva (lo que implica retirar temporalmente el bien de la venta) y comunicar la oferta al vendedor. También incluye el resultado exitoso de la intermediación, es decir, que la operación se lleve a cabo.
Por ello, si las expectativas de realizar el negocio se frustraran, la suma de dinero que el corredor tiene en su poder debe ser devuelta «íntegramente» a su dueño cuando éste lo requiera, o bien en el plazo estipulado en la reserva. Eso puede ocurrir porque el mandatario no cumplió con el rol que le fue asignado, lo hizo defectuosamente, o el vendedor no acepta las condiciones propuestas por el mandante.
En consecuencia, fracasadas las negociaciones, el corredor no puede disponer libremente de esa suma de dinero, sin incurrir en una defraudación por abuso de confianza; sobre todo, si el agente tuvo la intención de obtener un lucro indebido, máxime teniendo en cuenta las reglas que rigen los actos del mandatario, la fidelidad con la que debe actuar en relación con su mandante para la gestión de negocios ajenos.
El mandato en cuestión es el negocio de colaboración y el interés básico es del mandante. El mandatario, por su parte, pone su voluntad al servicio de ese interés, sin que pueda oponer ese interés al suyo propio. En este aspecto, la gestión del operador inmobiliario es a riesgo, por esa razón es que en los formularios de reserva se incluye una cláusula que prevé la obligación del corredor de devolver íntegramente la suma recibida en concepto de reserva, sin quita de ninguna naturaleza, toda vez que el negocio no se concrete.
Por el contrario, el agente inmobiliario que dolosamente retiene una suma de dinero (reserva) que le fue entregada en carácter de mandatario (cuya devolución íntegra estaba pactada contractualmente y le fue intimada por su mandante), incurre en el delito de defraudación por administración fraudulenta (Art. 173 inc. 7° Código Penal).
En fallo reciente La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional revocó el sobreseimiento de los directivos de una importante inmobiliaria que fueron denunciados por defraudación al retener indebidamente una reserva de mil dólares para la compra de un departamento, citando la siguiente jurisprudencia “Quien recibe un reserva para concretar una operación relacionada a un inmueble, maneja y guarda bienes pecuniarios ajenos. Negarse a su devolución significa un perjuicio a los intereses confiados, con lo cual se configura, en principio, el delito de defraudación por administración fraudulenta”. Eso ocurre aún en aquellos casos en que el agente no devuelva la reserva alegando haber efectuado gastos en el marco de otra relación contractual paralela de menor entidad, o bien como en caso citado exista la posibilidad de que mandatario y vendedor hayan apartado maliciosamente al operador con el fin de obviar sus honorarios.
CARLOS MARQUES DOS SANTOS
Martillero y Corredor Col.5213 DJLP

 

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