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Ahorrar en “metros cuadrados”: una nueva opción para invertir en pesos en real estate

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Ahorrar en “metros cuadrados”: una nueva opción para invertir en pesos en real estate

La Comisión Nacional de Valores (CNV) propone fideicomisos con oferta pública para desarrollos inmobiliarios. Un esquema para cerrar la brecha


La construcción sigue sumando nuevos instrumentos En el marco de la nueva ley de mercado de capitales, cuya regulación sería aprobada esta semana por el directorio de la Comisión Nacional de Valores (CNV), serán diversos los instrumentos financieros y las instituciones y agentes productores que abrirán oportunidades innovadoras para expandir el ahorro en nuestra moneda, y mantenerlos dentro del sistema.
Un ejemplo concreto de este cambio es la oportunidad de invertir “en metros cuadrados” a través de fideicomisos financieros con oferta pública, impulsando nuevos desarrollos inmobiliarios en condiciones de mayor seguridad para el inversor, y facilitando una opción atractiva para ahorrar en pesos, o bien, para acceder a la vivienda propia.
Históricamente, los instrumentos financieros utilizados para desarrollos inmobiliarios en la Argentina no se han realizado con oferta pública de valores negociables. Por lo general consisten en estructuras financieras privadas, que acotan el acceso de los inversores al alcance geográfico de los desarrolladores de proyectos de construcción, y a un segmento de inversores de alto poder adquisitivo.
“La posibilidad de ahorrar en metros cuadrados constituye una alternativa innovadora y adaptada a la necesidad de millones de pequeños inversores en pesos, que disponen hoy de opciones muy poco diversificadas, así como también propiciar el acceso a la vivienda de aquellos que no disponen de los recursos suficientes para participar en proyectos privados”, indicó Héctor Helman, director de la CNV.
Según explicó, se trataría de un instrumento de gran atractivo y múltiples ventajas para esos inversores, que así podrían invertir en un título nominado en pesos cuyo monto mínimo sería equivalente al de un metro cuadrado de cada emprendimiento inmobiliario, y su valor ajustado al de su tasación de mercado en cada momento.
Para financiar cada proyecto, los fideicomisos financieros con oferta pública (FFOP) podrían emitir, por un lado, valores representativos de deuda (VRD) a una tasa fija estipulada al inicio; y, por otro, certificados de participación (CP) equivalentes a metros cuadrados, partiendo de un mínimo 1 CP=1 m2.
En caso de que a la finalización de la obra, supongamos que luego de 24 o de 30 meses, el inversor hubiera ahorrado 30 m2 y la unidad habitacional mínima fuera de 60 m2, tendría dos posibilidades: 1) acceder a un préstamo hipotecario por el saldo de deuda; o 2) vender los CP ahorrados al valor de mercado. En cualquiera de estos casos, habrá mantenido el valor de sus pesos conforme al valor de mercado de los metros cuadrados adquiridos.
El funcionario de la CNV destacó otro atractivo fundamental de los FFOP versus los fideicomisos privados: deberán contar con un “agente de revisión y control”, encargado y responsable de asegurar que los fondos aportados por los inversores sean administrados y auditados con total transparencia y eficiencia. También será posible incorporar la figura de seguro de obra, para contingencias que pongan en riesgo la continuidad de cada emprendimiento por motivos endógenos o exógenos.
Esquema
La estructura financiera podría ser armada mediante una preventa inicial baja, con preacuerdo de financiamiento hipotecario para quienes apunten a su vivienda única, otor- gable al momento de escriturar el inmueble, la emisión de VRD y CP canjeables al final del proyecto.
Estos fideicomisos inmobiliarios incentivarán la inversión en construcción tanto para la compra de vivienda propia, así como también para ahorristas que carecen de alternativas de inversión en pesos, dado que los CP se realizarán al valor de mercado en el momento de completarse el proyecto.
“Existen múltiples proyectos de magnitud significativa, mayores a los 10.000 m2 propios, que podrían financiarse bajo el régimen de oferta pública. De esta manera, habrá mayor seguridad para los inversores, beneficios para los desarrolladores y un instrumento de ahorro en pesos para pequeños inversores que mantendrá su valor real. La inversión en ladrillos podría hacerse en pesos, conforme con los metros cuadrados que alcance cada individuo mes a mes, y bajo un marco regulatorio que lo protege”, aseguró Helman.

Un esquema para cerrar la brecha

A partir de la etapa económica abierta en el 2003 y como resultado de la mejora sostenida en el nivel de ingresos, se ha incrementado significativamente la capacidad de ahorro de los individuos y las familias. A esta capacidad adicional de ahorro, también debe sumarse el stock de dinero atesorado fuera del sistema formal por muchos argentinos a lo largo de décadas.
Según precisó el director de la CNV, si se considera el stock de ahorro, la Argentina cuenta con una masa estimada de 170.000 millones (MM) de dólares como activos externos del sector privado no financiero.
Por otro lado, el ahorro en activos domésticos asciende a unos 640.000 millones de pesos.
“En otras palabras, y sin considerar los activos ahorrados fuera del sistema, existe una significativa masa de recursos que no tiene su correlato en inversión, lo cual nos obliga a generar nuevas alternativas para el ahorro en pesos”, agregó.

 

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